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[알쓸법식] 신탁부동산 임대차계약 체결 시 반드시 주의해야 할 점
법무법인 어진 하동권   |   2025.01.13 [10:30]

안녕하세요. 법무법인 어진의 하동권 변호사입니다. 

 

오늘은 주택이나 상가 등의 임차인으로서 임대차계약을 체결할 때 반드시 주의해야 할 점을 안내해 드리고자 합니다.

 

과거엔 건물을 신축할 때 사전에 대출을 받아 토지매수와 건축자금으로 사용하고 건물이 완공돼 보존등기가 이뤄지는 즉시 근저당권을 설정함으로써 대출금에 대한 담보를 확보했습니다.

 

하지만 최근엔 신탁을 이용하는 사례가 급증하고 있습니다. 완공된 건물을 처음부터 신탁사 명의로 보존등기하거나 건축주가 보존등기를 한 날 바로 신탁사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 하되 임대차계약은 등기부상 소유자가 아닌 신탁자(임대인)와 체결하는 경우가 빈번합니다.

 

문제는 신탁부동산에 대한 임대차계약은 신탁부동산이 아닌 경우보다 임차인에 대한 보호가 상당히 미진하다는 점입니다. 불의의 피해를 방지하기 위해선 임차인도 주의를 기울여야 합니다. 

 

신탁된 부동산 등기부엔 신탁원부 번호가 기재되고 신탁원부엔 임대차계약에 관한 사항이 규정돼 있습니다. 여기엔 대부분의 경우 신탁을 한 사람(신탁자)이 임대차계약을 체결할 수 있지만 반드시 수탁자(신탁사)와 우선수익자(대출기관)의 사전 서면 동의를 받도록 하는 조항이 있습니다. 

 

이런 부동산의 임대차계약을 체결하면서 수탁자(신탁사)와 우선수익자의 서면 동의를 받지 못하면 그 임대차계약은 법률상 소유자인 수탁자(신탁사)와의 관계에서 ‘무효’입니다. 수탁자(신탁사)가 어느 날 ‘당신은 불법 점유자이니 퇴거하시오’라고 하면 그 요구에 따라야 하고 인도소송을 제기해 오면 특별한 사정이 없는 이상 패소해 쫓겨날 수밖에 없습니다. 

 

공인중개사를 통해 임대차계약을 체결해도 공인중개사가 신탁에 대해 잘 알지 못하거나 수탁자(신탁사)의 동의서를 받아야 한다는 걸 놓쳐 막대한 피해가 발생하는 경우가 적지 않습니다.

 

최근에도 공인중개사를 통해 임대차계약을 체결했지만 신탁자(임대인)와 공인중개사 모두 등기부상 소유자인 수탁자(신탁사)의 동의서를 받아주지 않아 약 40개 호실이 있는 집합건물의 임차인 대부분이 쫓겨날 운명에 처한 상담 사례가 있었습니다.

 

이렇게 되면 임차인은 수탁자(신탁사)에게 건물을 인도하고 임대인(신탁자)에게 보증금 반환을 요구해야 합니다. 하지만 돈이 없어 대출을 받고 건물을 신탁해 둔 임대인에게 돈이 있을 리 없습니다. 결국 임차인은 건물에서 쫓겨나고 보증금도 상실하게 될 위험이 매우 큰 상황에 처하게 됩니다(수탁자인 신탁사는 보증금 반환 의무가 없습니다).

 

임차인으로서 임대차계약을 체결할 때 이 같은 피해를 예방하려면 임대인과 등기부상 소유자가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 임대인 소유가 아니라 신탁사 소유로 등기가 돼 있다면 다른 건물을 찾아보는 게 안전합니다. 특히 상가는 10년을 내다보고 계약하는 경우가 많은데 신탁부동산은 갱신요구권 행사도 번거롭습니다.

 

반드시 그 건물을 사용해야만 할 사정이 있다면 임대인과 공인중개사에게 신탁사, 우선수익자의 서면 동의서를 받아 달라고 요구해야 합니다. 또 보증금 잔금을 지급하는 날까지 신탁사와 우선수익자의 서면 동의서가 확보되지 않을 시 임차인이 임대인의 채무불이행을 원인으로 임대차계약을 해지할 수 있다는 특약을 꼭 넣어둬야 합니다.

 

더 이상 신탁제도로 인한 임차인들의 피해가 발생하지 않길 바라며 새해엔 행복한 일만 가득하시길 기원합니다. 

 

 

법무법인 어진_ 하동권

 

<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2025년 1월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>

 

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