안녕하세요, 법무법인 어진의 부동산전문 하동권 변호사입니다. 이번 호에서는 임대차와 관련된 것 중 마지막으로 상가 임대차에서의 권리금 문제에 대해 살펴보겠습니다. 

권리금은 과거 상인들 사이에 암묵적으로 수수되던 돈이었습니다. 법적으로 보호받지 못해 거액의 권리금을 지급하고 입점했으나 다음 임차인에게 권리금을 받지 못하고 쫓겨나는 등으로 임차인의 피해가 자주 발생했기에 2016년 5월 29일 개정된 ‘상가건물임대차보호법’ 제10조의 4 이하에서 권리금 보호 규정을 신설했습니다. 

위 규정 신설 후 권리금은 비로소 법적으로 보호받을 수 있는 요건과 절차가 갖춰져 임차인들은 보다 쉽게 상가 영업을 통해 이룩한 권리를 실현할 수 있게 됐습니다. 

여기서 권리금은 임대인으로부터 받는 게 아니라 새로 들어올 임차인에게 받는 겁니다. 다만 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우에 한해 임대인에게 권리금 상당의 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 

임차인이 권리금을 보호받기 위한 요건

1. 우선 임차인은 임대차계약 종료 6개월 전부터 종료일까지 사이에 스스로 새로운 임차인을 구해 임대인에게 ‘이 사람과 다음 임대차계약을 체결해주십시오’라며 주선행위를 해야 합니다. 위 주선 기간 내에 주선행위를 하지 않으면 권리금을 보호받기 어려울 수 있습니다. 

2. 또 주선행위 당시 임차인은 자신이 알고 있는 신규임차인에 대한 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 만약 아무런 정보제공을 하지 않으면 법에서 정한 요건을 충족하지 못했다는 이유로 권리금 회수에 어려움이 발생할 수 있습니다. 

임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결에 협조하는 경우

임대인이 임차인으로부터 주선 받은 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 기존 임차인은 새로운 임차인에게 권리금을 받고 나가면 됩니다. 통상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 ‘권리양도양수계약서’가 작성됩니다. 

임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부하는 경우

1. 만약 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 정당한 이유 없이 거부하는 경우 임차인은 임대인을 상대로 법원에 손해배상 청구의 소를 제기할 수 있습니다. 

2. 임차인의 손해액은 자신이 주선한 신규임차인으로부터 받기로 한 권리금의 액수와 소송 중에 감정 절차를 통해 확인된 권리금의 액수 중 낮은 금액으로 결정됩니다.

따라서 임차인이 임대인을 상대로 손해배상 청구를 할 때 감정료가 발생한다는 점을 유의해야 합니다(감정료는 점포의 규모와 감정 사무실에 따라 천차만별이어서 낮게는 3~400만 원, 높게는 1천만 원 이상이 될 수도 있습니다). 

임대인은 언제 임대차계약 체결을 거부할 수 있는가?

임차인이 권리금 보호 규정에 따라 신규임차인을 주선하기 위해선 자신 스스로 임대차계약을 위반한 사실이 없어야 합니다.

3기분의 차임연체 사실이 있거나, 처음부터 거짓이나 부정한 방법으로 임대차계약을 체결했거나, 무단으로 전대를 했거나 하는 등의 사유가 있으면 신규임차인 주선행위 자체를 할 수 없습니다. 이때 임대인은 정당하게 임차인의 주선행위를 거절할 수 있습니다. 

또 임대차계약 체결 당시 임대인이 공사시기, 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우 신규임차인을 주선할 수 없습니다. 건물이 너무 노후화돼 안전사고 우려가 있는 경우에도 신규임차인의 주선이 제한됩니다. 

그 외에 권리금과 관련된 쟁점

1. 권리금 규정이 신설된 초창기에는 상가임차인의 갱신요구권 행사 기간(과거 5년, 현재는 최대 10년까지 갱신 가능)이 도과했을 때 신규임차인 주선도 할 수 없는지 문제가 됐습니다.

하지만 현재 대법원은 최초 임대차계약 체결일로부터 10년이 지난 임대차계약에서도 임차인이 신규임차인을 주선할 수 있다고 판결했습니다. 

2. 임차인이 아직 주선행위를 하지 않은 상태에서 임대인이 먼저 ‘다른 용도가 정해져 있다’, ‘직접 사용할 계획이다’라고 해 주선행위조차 하지 못한 경우 어떻게 판단할 건지 문제 된 적이 있습니다.

그러나 이 점에 대해서 대법원은 기존 임차인이 신규임차인을 주선하더라도 임대인이 거절할 게 명백하므로 주선행위를 하지 않은 채로 곧바로 손해배상 청구를 할 수 있다고 했습니다. 

3. 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하고 시설을 인수한 경우 임대차계약이 끝났을 때 전 임차인에게 인수한 시설까지 원상복구를 해야 하는지 문제가 됩니다. 

과거 대법원 판결은 전 임차인이 시설한 것까지 복구할 의무는 없다고 했는데 권리금 규정이 신설된 이후에는 일반적으로 적용될 수 있을 만한 대법원 판결은 아직 없습니다(새로운 임차인이 기존 임차인의 ‘지위’ 자체를 승계한 것으로 볼 수 있는 경우 기존 임차인의 시설 부분까지 원상 복구할 의무가 있다고 한 판결은 있으나 통상 권리금을 지급하고 시설을 인수하는 경우 ‘지위’ 승계를 했다고 보진 않아서 일반적으로 적용할 수 있는 판결은 아닙니다).

권리금 문제는 다툼이 발생하면 임대인에게도, 임차인에게도 장시간 쉽지 않은 싸움이 벌어집니다. 일이 소송으로 번지지 않도록 상호 존중하며 원만하게 해결하는 게 바람직하겠으나 사람 일이 어떻게 될진 알 수 없습니다.

따라서 임대차계약이 종료될 무렵 임대인 또는 임차인과 소통할 때에는 증거자료로 활용할 수 있도록 통화 녹음이나 문자메시지 등 관련 자료를 잘 모아두는 게 바람직하겠습니다. 

무더위가 시작되려나 봅니다. 든든한 보양식 챙겨 드시면서 사랑하는 가족을 위해 올여름도 건강하게 보내시기 바랍니다. 

감사합니다. 

법무법인 어진_ 하동권

<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2023년 7월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>

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