안녕하세요, 법무법인 어진의 하동권 변호사입니다.
최근 대법원에서 상가임대차 갱신에 대한 새로운 판결을 선보였습니다. 상가를 임차해 자영업을 하시는 수많은 자영업자분이 알고 계셔야 할 것 같아 소개해 드리고자 합니다.
우선 주택임대차는 임대차계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인이나 임차인이 갱신거절 또는 조건변경 등의 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신됩니다.
상가임대차는 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이나 임차인이 갱신거절 또는 조건변경 등의 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신된다고 생각해왔습니다.
이는 ‘주택임대차보호법’ 제6조 제1항과 ‘상가건물임대차보호법’ 제10조 제4항이 비슷하게 규정돼 있기 때문입니다.
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
따라서 상가임차인으로 폐업 계획이 있었는데도 임대 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 의사가 없다는 사실을 임대인에게 통보하지 못하면 묵시적 갱신 규정의 적용을 받아 임대차계약 기간이 1년 연장돼 온 게 사실입니다.
임차인은 꼼짝없이 영업도 하지 않으면서 1년분의 월 차임을 지급해야 하는 상황이 발생하곤 했습니다.
그런데 최근 선고된 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결에서는 위와 같은 판단은 잘못됐다는 판결을 내렸습니다.
즉 ‘주택임대차보호법’ 제6조 제1항 후단에서는 ‘임차인이 임대차계약이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다’고 규정하기 때문에 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 해야만 한다는 규정이 임차인에게도 적용되지만 ‘상가건물임대차보호법’ 제10조 제4항에서는 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지 또는 조건변경의 통지를 할 사람으로 임대인만을 규정하고 있어 상가임차인은 6개월 전부터 1개월 전까지가 아니라 ‘임대차계약의 종료일’까지만 갱신거절의 의사표시를 함으로써 적법하게 임대차계약을 종료시킬 수 있다는 것입니다.
이처럼 주택과 상가가 묵시적 갱신의 요건과 해지통보의 기간이 서로 다르므로 이 점을 주의해야 하겠습니다.
주택과 상가임대차의 갱신에 관해 짤막하게 요약해드리겠습니다.
・주택임대차
1. 임대인과 임차인 모두 임대 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신거절을 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신(임대 기간은 2년)
2. 임차인은 임대 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신요구권 행사 가능(1회 한정)
3. 위 1, 2에 따라 갱신된 경우 모두 임차인은 언제든지 해지통보를 할 수 있고 임대인이 해지통보를 받고 3개월이 지나면 해지의 효력 발생
・상가임대차
1. 임대인은 임대 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신(임대 기간은 1년)
2. 임차인은 임대 기간 만료 6개월 전부터 만료일까지 사이에 갱신거절 가능
3. 임차인은 임대 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신요구권 행사 가능(최초 임대차계약일로부터 최장 10년까지)
4. 임차인은 ‘묵시적 갱신’의 경우에만 언제든지 해지통보를 할 수 있고 임대인이 해지통보를 받고 3개월이 지나면 해지의 효력 발생
다만 이러한 갱신 등에 관해 임대차계약서에 특약이 있는 경우 특약의 내용을 따릅니다. 따라서 특약이 있으면 법의 규정뿐 아니라 특약의 내용까지 고려해서 해석해야 합니다. 만약 애매하다는 생각이 들면 반드시 사전에 법률 전문가에게 상담을 받아보시는 게 바람직합니다.
찜통 같던 더위가 한풀 꺾이고 천고마비의 계절이 왔습니다. 마음도, 주머니도 넉넉한 가을이 되시길 바라며 오늘도 행복한 하루가 되시길 기원합니다.
법무법인 어진_ 하동권
<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2024년 10월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>
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